房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理分析
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)各項(xiàng)資源(如策劃單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建造單位、物業(yè)管理等)在調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建造階端、服務(wù)階段等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效整合和提升，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的項(xiàng)目。各環(huán)節(jié)和各資源往往是相對(duì)獨(dú)立卻又密不可分的，如何把各方面資源協(xié)調(diào)運(yùn)作好，是關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的重要問(wèn)題。而這一切要靠建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系來(lái)實(shí)現(xiàn)。
2目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的剖析
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一般對(duì)開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均己確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都己經(jīng)審查通過(guò)，這時(shí)，假如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，則很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得承擔(dān)可行性研究報(bào)告編制的咨詢單位，很少進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查(宏觀、微觀調(diào)查)，及對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行深入分析和對(duì)規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商業(yè)主片面過(guò)低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問(wèn)題己嚴(yán)重影響了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。
3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的質(zhì)量管理
3.1建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是；①根據(jù)投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施;②按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng);③對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告;④編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門(mén)和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項(xiàng)目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專(zhuān)業(yè)人員均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目質(zhì)量才能有保證。
3.2建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。采用德?tīng)柗欠ㄟM(jìn)行評(píng)審，吸取更多專(zhuān)家的知識(shí)和智慧，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司完成項(xiàng)目咨詢工作以后，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要求咨詢公司先組織本項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目咨詢成果進(jìn)行自我評(píng)審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊螅稍兂晒拍芴峤唤o委托方。建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期咨詢單位選擇上，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。
4設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制
4.1方案設(shè)計(jì)階段。開(kāi)發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，根據(jù)樓盤(pán)的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，并請(qǐng)本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專(zhuān)家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。
4.2設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制方法。為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí)，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)文件(含設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中，特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。
5施工階段的質(zhì)量控制
項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的過(guò)程控制就是對(duì)施工單位的工作過(guò)程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，以此確保工程的工作過(guò)程質(zhì)量。只有確保了過(guò)程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過(guò)程控制中需要用到的工具和技術(shù)有；檢查、繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實(shí)際工作中，可以委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控;監(jiān)督檢查在工序施工過(guò)程中的施工人員、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量要求;做好設(shè)計(jì)變更的控制工作;做好施工過(guò)程中的檢查驗(yàn)收工作;做好工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故的處理。當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止;當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令;要對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度;對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)建立和實(shí)施質(zhì)量保證體系來(lái)實(shí)施全過(guò)程有效控制，使每一個(gè)過(guò)程得到高效運(yùn)作，并及時(shí)、準(zhǔn)確地過(guò)渡，提高工作質(zhì)量，降低不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，滿足市場(chǎng)需求。還應(yīng)滿足該組織規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，確保影響產(chǎn)品質(zhì)量的技術(shù)、管理和人的因素處于受控狀態(tài)。所有的控制應(yīng)針對(duì)減少、消除不合格，尤其是預(yù)防不合格，進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)。